שיקולים בבחירת מגרש

1. מיקום המגרש - מלבד תכנון הבית יש לקחת בחשבון מספר נתונים סביבתיים שישפיעו בצורה רבה על אורח חייכם ואיכותם, לכן מומלץ בעת החיפושים אחר מגרש לבדוק נקודות אלו ולברר האם התנאים הסביבתיים מתאימים לכם באופן אישי:

* הרכב האוכלוסייה באזור הסמוך (גיל, משלח-יד, השכלה, שמירת מסורת, אחוז פשיעה וכד').

* מיהם השכנים במגרשים/בתים הסמוכים אליכם?

* מיקום מרכזי קניות ובידור.

* השירותים הרפואיים הנמצאים בסביבה, והנגישות אליהם בעת הצורך.

* תחבורה ציבורית - קווי אוטובוס, קרבתם למגרש, יעדיהם ותדירותם.

* מתקני ספורט ונופש - קאנטרי קלאב, בריכות שחייה.

* מיקום מוסדות החינוך ומרכזים קהילתיים.

* גנים ציבוריים ופארקים.

* נוחות הגישה לשכונה ויציאה ממנה אל העיר ולדרכים בינעירוניות.

* לחצי תנועה מהאזור אל מקום עבודתכם ואל מרכז העיר.

* מקומות חניה.

* ייעוד הקרקע במגרשים הסמוכים (בנייה, תעשיה, חקלאות). האם עומדים לבנות מרכז  קניות או אולם שמחות מול ביתך?

* מטרדים אקוסטיים - שדה תעופה, שירותי הצלה, קווי אוטובוס וכד'.

* מטרדים אקולוגים - מפעלים, אגני חימצון, מזבלה וכד'.

* תוכנית כבישים עתידית - האם מתוכננת לעבור דרך בינעירונית סמוך למגרש, מה שיגרום  למטרד אקוסטי ויוריד את ערך הנכס.

* האם יש אפשרות חיבור לקו ביוב ציבורי או שמא יש צורך לחפור בור רקב ולדאוג  לאחזקתו.

* תשתית חשמל וטלפון באזור - האם יש בעיות חיבור לרשת.

2. גודל המגרש - לאחר שאיתרתם מגרש המתאים לכם מבחינת מיקומו, זה הזמן לבדוק כמה נתונים אודותיו: מהם אחוזי הבנייה המותרים? כמה קומות ניתן לבנות על המגרש? כמה יחידות דיור? מהו הגובה המותר לבנייה? היכן עוברים קווי בניין? האם הרשות עומדת להפקיע לרשותה חלק מהמגרש למטרות הרחבת דרך או שביל? כל אלה הן שאלות רציניות שיש להפנות לאדריכל, שילווה אתכם בשלבי הבנייה השונים, והוא יבדוק אותן וינחה אתכם בהתאם.

3. הטופוגרפיה - לאחר שבדקתם את גודל המגרש, יש להתייחס לטופוגרפיה שלו. בעת תכנון הבית יש לקחת בחשבון את תנאי השטח של המגרש, כדי שלא ייווצר מצב שתגיעו למגרש משופע שעליו לא תוכלו לתכנן ולבנות את ביתכם. כן יש לבדוק את עלות עבודות העפר ויישור השטח. לכן בשלב זה יש לערב את האדריכל - כדי שיבחן היבט זה מנקודת מבט מקצועית ויוכל להעריך את עלות עבודות העפר ויישור השטח. עלות עבודות אלה משתנה ממגרש למגרש בהתאם לטופוגרפיה המאפיינת אותו.

- כאשר המגרש גבוה או נמוך מגובה הכביש, יש לקחת בחשבון שהוצאות הפיתוח יהיו גבוהות יותר מההוצאות על מגרש ישר הנמצא בגובה הכביש. כאשר מגרש נמצא מעל גובה הכביש יש לבנות קו תומך דקורטיבי, הפונה לכיוון המדרכה הקדמית, שבתוכו, בוודאי תמוקם חניה תת קרקעית ועמדות לפחי אשפה ולמיכלי הגז. מדרגות יובילו ממישור החניה אל החצר ולכניסה לבית.

- במגרש תלול ייבנה קיר תומך נוסף גם בחלקו האחורי, שיפריד בינו לבין המגרש השוכן מעליו. בנוסף ייבנו קירות תומכים בצדי המגרש. במקרים קיצוניים קיימת אפשרות לבניית קיר תומך או מסלעה ומדרגות באמצע המגרש, שיפרידו בין החצר הקדמית לאחורית.

- עלויות הפיתוח גבוהות גם כאשר המגרש שוכן מתחת לגובה הכביש. החניה תיבנה כמבנה בטון עם יסודות, עמודים, רצפת בטון, מעקה וגג. קיר תומך דקורטיבי ייבנה בין המדרכה לבין תחילת המגרש, ומדרגות יירדו מהמדרכה אל החצר ומשם לדלת הכניסה. קיר תומך יפריד בין המגרש למגרש השכן, הנמוך ממנו, וקירות תומכים נוספים יפרידו בין המגרש למגרשי השכנים. גם במקרה זה קיימת אפשרות, כי קיר תומך או מסלעה ומדרגות ייבנו בתחום החצר ויפרידו בין החצר במפלס העליון ובין החצר האחורית במפלס התחתון.

- במגרש המאופיין בשיפוע חד עלות הבנייה של הבניין עצמו יקרה יותר, שכן בעלי המקצוע וספקי החומר יתקשו להגיע לקצותיו השונים וייתקלו בבעיות של נוחות בעבודה ופריקת החומר תהווה בעיה אשר תייקר את עלות הבנייה.

 ניתוח הדוגמאות הללו מצביע כי עלות בניית בית על מגרש ישר בגובה הכביש נמוכה מעלות בניית בית זהה על מגרש הנמצא מעל גובה הכביש או מתחתיו, המאופיין בתווי שטח תלולים וקשים לתנועה. עליכם לקחת מראש בחשבון (כבר בשלב רכישת המגרש), את עלות הפיתוח ובניית הבית כולל ההוצאות הנלוות, זאת כדי שלא תמצאו את עצמכם בעיצומה של הבנייה במצב של חוסר אפשרויות מימון. היינו עדים במהלך השנים למקרים מצערים, שבהם בונים לא העריכו נכון את העלות הכללית של בניית ביתם, ונאלצו למכור את המגרש והבית בהפסדים ותוך עוגמת נפש רבה.

4. מכשולים במגרש העלולים לעכב את הבנייה

 * מערה - לעיתים, עם תחילת עבודות העפר, מתגלה מערה והמגרש נפסל לבנייה או שהדבר גורם לשיבוש התוכניות ההנדסיות וביסוס הבנייה. קשה מאוד לאתר מערה חבויה לפני תחילת העבודות במגרש.

 * אתר ארכיאולוגי - גילוי של אתר ארכיאולוגי בשלב החפירות ועבודות העפר עלול לגרום להפסקת הבנייה ולעיכובה עד לסיום חפירות הצלה ארכיאולוגיות, ובמקרים קיצוניים לפסילתו המוחלטת של המגרש לבנייה. הקפאת היתר הבנייה ישבש לחלוטין את תוכניותיכם ועלול לגרום להפסד כספי רב.

 * הימצאות עמוד חשמל בעל מתח נמוך או גבוה במגרש, עלול לגרום לעיכוב בבנייה עד להעברתו (אם בכלל) על ידי חברת החשמל.

 * עמוד טלפון.

 * קווי ביוב ציבוריים - חשוב לדעת את גובהם ואת מידותיהם.

 * קו נפט.

 * עוגנים של עמודי חשמל או טלפון המוצבים במגרש סמוך.

 5. הבעלות על המגרש

 נושא זה הוא החשוב והמסובך ביותר בתהליך רכישת המגרש. מומלץ לכם לשתף עו"ד בכל שלב ושלב בתהליך הרכישה ובמיוחד בנושא בירור הבעלות והעברתה על שמכם כולל החוזים ושלבי התשלום השונים.

כאשר מדובר באדמת מינהל מקרקעי ישראל, הפרוצדורה ידועה וההליך כרוך בפחות סיכונים, שכן האדמה נמצאת בבעלות המדינה. אולם כאשר מדובר במגרש, הרשום בבעלות פרטית, הנושא מסובך ביותר. יש לפנות תחילה ללשכה לרישום מקרקעין - הטאבו, ולהגיע ללשכה מצוידים במספר הגוש, מספר החלקה ומספר המגרש. תמורת תשלום תקבלו טופס הקרוי נסח טאבו. הנסח הוא "תעודת הזהות" של המגרש. בנסח רשום כל המידע על בעלי המגרש, האם הוא משועבד או מעוקל, האם רשומה עליו "הערת אזהרה" (בה מובהרות זכויות הבנייה, שיעבודים, קנייה ומכירה של המגרש, גודלו המדויק וכו'). נסח הטאבו מהווה מסמך רשמי של המדינה המלמד על מעמדו המשפטי של המגרש. אין להתחיל בהליך קניית המגרש לפני שהוצאתם נסח טאבו בלשכה לרישום מקרקעין.